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Trophées des Epl

Reconversion du site du Docteur PIERRE en espace dédié à l’économie sociale et solidaire

SEMNA - Trophées 2017 - Projet figurant au palmarès
Site natalys au moment de l'acquisition

Objectif

Suite à sa fermeture, le site « Natalys » laisse, au centre de Nanterre, une friche industrielle, avec en son coeur un bâtiment inscrit aux monuments historiques. Soucieuse de redonner vie à cet élément de patrimoine, la SEMNA s’appuie sur un partenariat public/privé novateur pour transformer le bâtiment du Dr Pierre en un espace dédié à l’Economie Sociale et Solidaire et à l’alimentation durable remplissant ainsi l’objectif d’ouverture au public et d’intérêt collectif fixé par la ville.

Description

Conçu par l’agence Reichen & Robert, le projet urbain permet d’ouvrir au quartier ce site précédemment refermé, de mettre en valeur le bâtiment patrimonial et d’y développer une offre immobilière diversifiée et de qualité:
• un programme logements mixte, social et accession par Bouygues Immobilier;
• un programme tertiaire exemplaire d’un point de vue environnemental développé par PRD Office
• le projet de réhabilitation du bâtiment historique « le Château » par ETIC foncière solidaire, en centre dédié à l’ESS.
Un parking public se déploie en sous-sol des immeubles avec mutualisation des offres de stationnement développées par chaque promoteur.
Le Château va devenir un lieu majeur du développement de l’économie sociale et solidaire de Nanterre et de l’ouest parisien. Dans un cadre prestigieux, il propose à coût réduit des espaces de co-working, des cuisines professionnelles et des espaces commerciaux (évènementiels et restauration) destinés à des entreprises du secteur de l’alimentation durable. En accompagnement un jardin de près de 7000m2 se déploie pour accueillir potagers et jardins.
Pour maitriser le coût du foncier et ainsi rendre économiquement possible l’opération, une SCI ad hoc a été créée, dont ETIC, la CDC et la SEMNA sont actionnaires. La SCI bénéficie d’un bail emphytéotique de 50 ans signé avec la SEMNA.
A terme, le bâtiment réhabilité pourra donc retourner dans le patrimoine de la SEM, garantissant ainsi la propriété publique de cet élément de patrimoine

Effets

L’opération contribue à la continuité urbaine entre le vieux Nanterre et les nouveaux quartiers de l’opération Seine-Arche. Elle permet aux habitants de se réapproprier le site fermé depuis plus de 100 ans au public.
Le patrimoine architectural très dégradé par des années de sous-investissement a été préservé, restauré et remis en valeur de manière ambitieuse. Il se voit offrir une nouvelle vie économique. Le succès de l’occupation temporaire du lieu organisée par la SEMNA et Soukmachines a donné une forte visibilité au projet de ETIC et offert à Nanterre l’espace de 6 mois un lieu festif et culturel de destination pour la jeunesse francilienne.
D’ores et déjà, un immeuble tertiaire qui pourra accueillir près de 800 salariés apporte de la mixité fonctionnelle dans un quartier à dominante résidentielle.
Le parking public permet de couvrir les besoins des usagers du site mais également d’offrir un stationnement complémentaire aux riverains et visiteurs du quartier.

Financement

L’opération se finance par la vente des charges foncières.
L’imbrication des trois projets immobiliers via le PCVD a nécessité une agilité financière de la SEMNA pour coordonner les opérations (différé de paiement sur le tertiaire lancé en blanc, portage d’études pour le château, GFA croisées..).
Le bail emphytéotique limite le coût du foncier pour ETIC et assure à la SEMNA propriétaire une rentabilité limitée sur la durée du bail.
Subvention issue du fonds de revitalisation économique.

Valeur ajoutée de l'Epl

Pour cette opération d’aménagement hors procédure, la SEMNA a su mobiliser ses ressources internes d’ingénierie technique et financière, faire preuve d’innovation dans les montages, et prendre des risques maitrisés.
Les négociations complexes avec le propriétaire foncier ont conduit la SEMNA à impliquer les promoteurs immobiliers dans le tour de table et à monter l’opération sous forme d’un permis de construire de division unique en co-titularité avec les promoteurs, l’acquisition se faisant sous condition suspensive de PC.
La proposition faite à ETIC de signer un bail emphytéotique a permis de lever une partie des freins financiers pour la réhabilitation du château. La SEMNA est également devenue avec la CDC actionnaire de la SCI pour boucler le tour de table et garder un contrôle sur le respect du programme.
Enfin, l’expertise de la SEMNA sur les questions de stationnement lui ont permis d’accompagner la ville dans l’acquisition en VEFA et le suivi technique du parking public.

Point de vue de l'élu

Un lieu qui fait partie de l’histoire de Nanterre, dont l’occupant fait faillite : sans intervention de la ville, il aurait échu au promoteur le plus offrant, qui – à quelques pas du RER – en aurait fait des bureaux. J’ai souhaité empêcher toute tertiarisation complète de ce lieu, symbolique de la diversité de l’économie nanterrienne et y privilégier un quartier mixte. Et j’ai souhaité que la nouvelle destination du bâtiment inscrit soit innovante, comme le lieu l’a toujours été : en 1900, s’y ouvrait la toute 1e usine de dentifrice en France. Du dentifrice, nous en sommes venus à l’alimentation saine, et ainsi au projet du 1e temple de l’innovation alimentaire. Et nous le voulions éthique et durable ! Car Nanterre est engagée pour faire vivre l’ESS au cœur de son territoire : l’intervention de la SEMNA, en appui de la municipalité, a permis de lui dédier ce lieu, qui sera à présent, en plein cœur de Nanterre, largement ouvert aux habitants.

Quelques chiffres

1 permis de construire – 4 opérateurs
11500 m2 de bureaux certifiés bream excellent et HQE exceptionnel pour 800 salariés environ
127 logements dont 49 sociaux, 25 en accession encadrée et 53 en accession maitrisée
161 places de parking public
2200m2 d’espaces ESS
4M€ de travaux de réhabilitation
50 années de bail emphytéotique
Composition de la SCI: ETIC: 51%, CDC, 35%, SEMNA 14%

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