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Trophées des Epl

Le Guérandais

SONADEV TERRITOIRES PUBLICS - Trophées 2018 - Projet figurant au palmarès

Objectif

La SONADEV, sous concession d’aménagement passée avec la CARENE, poursuit l’acquisition d’immeubles anciens de la période de la Reconstruction en vue de leur réhabilitation démonstrative et exemplaire, puis leur remise sur le marché à prix modéré. La réhabilitation de l’immeuble « Le Guérandais » a fait figure d’opération-test.

Ce dispositif s’intègre dans un projet plus large de redynamisation du centre-ville de Saint-Nazaire, incluant notamment un volet revitalisation du commerce.

Description

Le Guérandais, ancien bar-hôtel meublé, bénéficie d’un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, services et équipements publics. Mais, fortement dégradé, l’immeuble à R+2 renvoyait une image très négative du patrimoine de centre-ville de Saint-Nazaire.

Après désamiantage, curage complet, rénovation des parties anciennes et surélévation de 2 niveaux, le nouvel immeuble dispose désormais d’une cellule commerciale de 73 m² en RDC et de 6 appartements (un T1, un T2, trois T3 et un T4), agencés en duplex et offrant des surfaces très généreuses.

Les logements livrés finis à une clientèle diversifiée (4 acquéreurs à titre de résidence principale et 2 investisseurs) disposent tous d’un espace extérieur (terrasse, balcon ou loggia), d’un système de chauffage collectif et de ballons thermodynamiques.

Pour des raisons sismiques, la surélévation a été réalisée en ossature bois. Le bâtiment bénéficie par ailleurs de performances thermiques niveau BBC et des performances acoustiques d’un immeuble neuf, contrôlées après chantier.

Avec cet immeuble surélevé de 2 « maisons sur le toit », l’agence Vendredi Architecture et Urbanisme, maître d’œuvre de l’opération, a souhaité montrer le potentiel de réhabilitation du patrimoine de la Reconstruction dans un esprit contemporain et respectueux de l’Histoire.

Effets

>> Un effet déclencheur du 1er appel à projet « Rénovation globale des copropriétés »
En s’appuyant sur ce bâtiment pilote (visites de chantier, réunions « Café  Copro »), les propriétaires nazairiens  ont été incités à se lancer dans des travaux de rénovation : 20 copropriétés sont aujourd’hui accompagnées par la CARENE.

>> Le Guérandais, lauréat du prix régional 2018 de la Construction Bois / catégorie « Réhabiliter un logement »
Le jury a notamment salué la reproductibilité du projet.

>> Une démonstration de l’attractivité de grands logements
D’une superficie largement supérieure à l’offre de la promotion privée, les logements ont trouvé acquéreurs en 6 mois.

>> Une revalorisation financière effective du parc ancien
La vente à prix abordable, mais supérieur au prix moyen de l’ancien, démontre la possibilité de redonner, par rénovation plutôt que par démolition/reconstruction, une valeur ajoutée significative au parc de la Reconstruction.

Financement

La réhabilitation du Guérandais a été réalisée au travers d’une concession d’aménagement ad hoc.

L’opération a bénéficié d’une participation d’équilibre à hauteur de 430 €/m² SHAB et d’une subvention de 177 000 € dans le cadre des appels à projets Ville de demain 1 et Ville de demain 2.

La commercialisation s’est réalisée par VEFA pour les logements en surélévation et VIR pour les logements rénovés.

Valeur ajoutée de l'Epl

–  Le financement de la SPL, par avance de la collectivité, permet le lancement des travaux sans condition de précommercialisation, celle-ci ayant été lancée une fois le clos-couvert terminé.

–  Le montage opérationnel à marge nulle, inenvisageable pour un promoteur privé, a permis de réduire les prix de sortie de nos logements et ainsi facilité la commercialisation.

–  LA SONADEV s’est entourée d’un AMO thermicien et d’un AMO acousticien de manière à garantir le niveau de performance du bâtiment (contrôles des performances réalisés pendant le chantier, puis à la livraison).

–  L’intervention en  concession d’aménagement sur une quinzaine d’immeubles permet d’envisager des péréquations financières entre opérations, ce qui n’aurait pas été possible par un montage promoteur classique.

–  L’ancrage local et la proximité géographique de la SPL avec ces opérations permet d’intervenir sur des opérations de très petite taille.

Point de vue de l'élu

L’opération de réhabilitation de l’immeuble « Le Guérandais » illustre parfaitement le volontarisme de la Ville de Saint-Nazaire et de la CARENE dans la transformation d’image de notre centre-ville, tout en respectant son patrimoine bâti.

L’intervention de la SONADEV permet parallèlement le développement d’une offre de logements davantage centrée sur l’accession et moins vers l’investissement. La réussite commerciale de cette opération prouve que des logements confortables et de taille généreuse permettent à des ménages actifs de demeurer ou de s’installer en centre-ville, afin de bénéficier de l’ensemble de ses services et commerces.

Les travaux sont achevés depuis 6 mois et nous pouvons établir un premier bilan : outre les qualités indéniables du bâtiment (esthétiques, énergétiques, acoustiques…), cette opération impulse une vraie dynamique aux projets de rénovation en centre-ville et démontre notre capacité à agir.

Laurianne DENIAUD,
1ère  adjointe au Maire de Saint-Nazaire

Quelques chiffres

–  SHAB : 443 m²

–  Durée du chantier : 1 an (livraison Oct. 2017)

–  Ratio Coûts de travaux : 1 400 € HT / m²

–  Ratio Prix de vente : 2 600 € TTC / m²

–  Intervention de 15 entreprises locales (majoritairement TPE)

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